INCC: Quem quitou imóvel na planta pode ter valores a reaver

Compradores que já quitaram imóveis adquiridos na planta podem ter valores a recuperar caso o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) tenha sido aplicado em desacordo com a legislação. Especialistas apontam que a revisão contratual pode identificar cobranças indevidas mesmo após a entrega das chaves, com diferenças que chegam a dezenas de milhares de reais.

De acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário, Luiz Fernando Pereira Busta, sócio do Busta & Amaral Advogados, existe um mito de que a quitação encerra o direito de contestação. Contudo, o ato não valida automaticamente a regularidade dos reajustes aplicados ao longo da vigência do contrato.

A regra dos 36 meses

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A Lei nº 10.931/2004 autoriza o reajuste mensal do INCC apenas em contratos com prazo mínimo de comercialização de 36 meses. A irregularidade costuma ocorrer quando a incorporadora estipula uma última parcela de valor irrisório, com vencimento distante, apenas para estender formalmente o prazo do contrato, enquanto recebe quase a totalidade do preço antes do período legal.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já acumula decisões que afastam a correção mensal quando a estrutura econômica real do contrato é inferior a três anos. Nesses casos, o Judiciário determina a restituição dos valores cobrados a mais. A devolução pode ocorrer de forma simples ou em dobro, a depender das circunstâncias.

Impacto do financiamento bancário

O uso de financiamento bancário para quitar o saldo devedor também exige atenção. O advogado Roberto Farias Amaral, também sócio do escritório, ressalta que o prazo de 20 ou 30 anos do financiamento bancário não se confunde com a relação com a construtora.

Como a incorporadora recebe o saldo integral assim que o banco libera o crédito, o período a ser considerado para o cálculo do INCC é apenas o tempo em que o comprador pagou as parcelas diretamente à empresa.

Valores e análise técnica

O impacto financeiro varia conforme o valor do bem. Em um imóvel de R$ 500 mil, uma diferença equivalente a 10% do valor representa R$ 50 mil; em uma unidade de R$ 1 milhão, o montante chega a R$ 100 mil.

Por não haver restituição automática, a identificação do direito depende de uma análise técnica que confronta o contrato, o fluxo financeiro e as datas dos pagamentos.

Os principais indícios de desconformidade ocorrem quando:

• O imóvel foi adquirido na planta com aplicação mensal do INCC;
• A maior parte do saldo foi liquidada antes de 36 meses, com recursos próprios ou por meio de financiamento;
• O contrato previa parcelas residuais pequenas com vencimentos alongados;
• O saldo final de quitação superou as projeções iniciais do comprador.

Segundo os advogados Luiz Fernando Pereira Busta e Roberto Farias Amaral, sócios do Busta & Amaral Advogados, cada contrato deve ser analisado individualmente, considerando sua estrutura, o fluxo de pagamentos e a forma como os reajustes foram aplicados.